Разрешение на строительство.

Основное законодательство. Цель разрешения на строительство (РНС). К заявлению застройщика прилагаются следующие основные документы.

Основное законодательство:

  • Градостроительный кодекс РФ.
  • Земельный кодекс РФ.
  • Постановление Правительства от 4 июля 2017 г. № 788 «О направлении документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, в электронной форме».

Цель разрешения на строительство (РНС):

подтверждает соответствие проектной документации на строительство или реконструкцию объекта следующим требованиям:

  • градостроительного регламента;
  • проекта планировки территории и проекта межевания территории,
    • в том числе для линейного объекта;
  • разрешенному использованию земельного участка;
  • ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

  • До выдачи РНС проверяется соответствие ПД градостроительной документации.
  • В общем случае не допускается выдача РНС при отсутствии правил землепользования и застройки,
    • но есть исключения для объектов, на которые не устанавливаются градостроительные регламенты (ГрК РФ, ст.36 ч.6).
  • Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) относятся к документам градостроительного зонирования.
    • Фактически эти правила являются основным документом для застройщика, поскольку они устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.
  • Градостроительные регламенты являются частью ПЗЗ.
  • Градостроительные регламенты содержат информацию:
    • о видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
    • о предельных (минимальных и/или максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
    • об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства
    • расчетные показатели обеспеченности инфраструктурой, территориальной доступности такой инфраструктуры.

  • Градостроительный регламент включает в себя информацию о трех категориях видов разрешенного использования:
    • основных
    • вспомогательных
    • условно-разрешенных.
  • Основные виды разрешенного использования отражают назначение объектов капитального строительства, которое, согласно ПЗЗ, предпочтительно в рамках конкретной территориальной зоны. Правообладатель земельного участка вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований.
  • Вспомогательные виды разрешенного использования также разрешены к выбору правообладателями участков без дополнительных разрешений и согласований, но только в качестве дополнительных по отношению к основным или условно разрешенным видам использования в силу прямого указания ГрК РФ.
  • В отличие от основных и вспомогательных условно-разрешенные ВРИ не могут быть выбраны собственником по своему усмотрению.
  • Если он планирует осуществить строительство в соответствии с условно-разрешенным ВРИ, то ему необходимо пройти специальную процедуру согласования, предусмотренную ст. 39 ГрК РФ.

нажмите на баннер для перехода к семинару

  • Проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ) относятся к градостроительной документации по планировке территории.
  • ППТ имеет существенное значение в регулировании отношений по землепользованию и капитальному строительству:
    • определяет расположение территорий общего пользования, которые не подлежат приватизации
    • с 01.01.2016 является основанием для разработки проектной документации в отношении линейного объекта
    • наряду с документами территориального планирования является основанием для принятия решения об изъятии земельного участка
    • определяет параметры строительства, если проект реализуется в рамках договора о развитии застроенной территории или договора комплексного освоения территории.
  • ППТ содержит:
    • основную часть (подлежит утверждению)
    • материалы по обоснованию.
  • Основная часть ППТ включает:
    1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
         a) красные линии (обозначающие расположение территорий общего пользования)
         b) границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры
         c) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства
    2) характеристики планируемого развития территории и характеристики объектов капитального строительства
    3) положения об очередности планируемого развития территории.

ПМТ обычно разрабатываются одновременно с проектами планировки территории.

Основная цель этого документа состоит в определении местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.

  • ПМТ включает в себя чертежи межевания, на которых отображается следующая информация:

1) границы планируемых и существующих элементов планировочной структуры

2) красные линии

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд

5) границы зон действия публичных сервитутов.

До утверждения проекта межевания допускается образование земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане.

  • При этом исключительно в соответствии с проектом межевания должны формироваться земельные участки:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории

2) в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии

3) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами

4) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в орган исполнительной власти, уполномоченный на выдачу РНС.

  • В соответствии с административно-территориальным делением РФ, в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более административных образований, то РНС выдается исполнительным органом более высокого уровня.
    • Это относится также и к линейным объектам.

нажмите на баннер для перехода к семинару

К заявлению застройщика прилагаются следующие основные документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство,

  • для линейного объекта – реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

  • С 1 июля 2017 года кардинально изменилось значение и содержание градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
  • ГПЗУ больше относиться к документации по планировке территории и выдается в целях обеспечения заинтересованных лиц информацией, необходимой для проектирования и получения разрешения на строительство в течение 3 лет со дня его выдачи.
  • ГПЗУ должен содержать максимально полную информацию, перечень которой предусмотрен частью 3 статьи 57.3 ГрК РФ.

  • Приказ Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».
  • В составе ГПЗУ дополнительно появились следующие виды информации (при ее наличии):
    • о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории;
    • о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;
    • о расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;
    • о границах зон с особыми условиями использования территорий;

Информация в ГПЗУ (окончание):

  • о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
  • о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры;
  • о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;
  • о границах территорий объектов культурного наследия;
  • о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории.

нажмите на баннер для перехода к семинару

К заявлению застройщика прилагаются (продолжение):

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

  1. пояснительная записка;
  2. схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в ГРЗУ, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
    • для линейного объекта — схема планировочной организации земельного, подтверждающая его расположение в пределах красных линий;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации (в том числе применительно к отдельным этапам строительства),

  • копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта,

  • в случае многоквартирного дома – решение общего собрания собственников помещений и машино-мест, принятое в соответствии с жилищным законодательством;

7) документы об объектах культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.

  • Уполномоченные на выдачу РНС органы исполнительной власти в течение 7 рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
    • В некоторых случаях, связанных с объектами в границах исторических поселений и объектами культурного наследия, установлены иные сроки.
  • Уполномоченные на выдачу РНС органы исполнительной власти по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
  • В течение 3-х дней со дня выдачи РНС выдавший его уполномоченный орган направляют копию такого разрешения в орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.
  • Застройщик в течение 10 дней со дня получения РНС обязан безвозмездно передать в орган исполнительной власти, выдавший РНС, сведения о площади, высоте и количестве этажей планируемого объекта, о сетях инженерно-технического обеспечения, 1 экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по 1-му экземпляру копий разделов проектной документации – для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
    • Эти документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) могут быть направлены в электронной форме.

  • Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
    • Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
  • Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом исполнительной власти, его выдавшим, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения.
    • В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
  • Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
  • В случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованный земельный участок, вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство.
  • В случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано РНС, лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением всех требований.
    • В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка. Ранее выданный ГПЗУ на участок, из которого образованы земельные участки путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.
  • Если земельные участки были образованы в границах зоны размещения линейного объекта, предусмотренной проектом планировки территории, и если для получения разрешения на строительство линейного объекта была представлена проектная документация, разработанная на основании ППТ и ПМТ, сохраняется действие ранее выданного разрешения на строительство такого объекта и внесение изменений в такое разрешение не требуется.

нажмите на баннер для перехода к семинару

Проект изменений в ст.51 ГрК РФ:

  • До выдачи разрешения на строительство или реконструкцию объекта может выполняться комплекс работ подготовительного периода.
  • Комплекс работ подготовительного периода осуществляются в целях подготовки строительной площадки к выполнению работ, а также в целях обеспечения начала строительства объекта — как отдельный этап строительства, реконструкции.
    • Выполняется при наличии проекта планировки территории и проекта межевания территории со дня представления проектной документации на экспертизу проектной документации и (или) экспертизу результатов инженерных изысканий.
    • Выполняется в соответствии с получившей положительное заключение государственной экспертизы проектной документацией на выполнение комплекса работ подготовительного периода, на основании разрешения на выполнение соответствующих работ.
  • Если разрешение на строительство не было получено в течение 1 года со дня получения разрешения на выполнение комплекса работ подготовительного периода, застройщик или технический заказчик своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязан обеспечить:
    • pприведение земельного участка в пригодное для использования состояние;
    • pвосстановление нарушенного состояния окружающей среды.