Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Если на момент проведения административным органом проверки разрешение на ввод в эксплуатацию ОКС отсутствует, в то время как объект эксплуатируется, то в действиях лица есть наличие события и состава правонарушения, предусмотренного частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ (Постановление Верховного Суда РФ  № 303-АД16-5985 от 17 июня 2016 г. по делу А59-3384/2015).

С 06.08.2019 (ФЗ № 222) размеры адм. штрафов:

для граждан от 2 000 до 5 000 руб.; 

для должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей;  

для юр. лиц — от 500 000 до 1 000 000 руб.

Самовольная постройка

(ФЗ от 03.08.2018  № 339-ФЗ)

 

Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение:

1.возведенное или созданное на участке, не предоставленном  в установленном порядке

2.с нарушением разрешенного вида использования земельного участка

3.без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений

4.с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила

установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки

нажмите на баннер для перехода к семинару

Основания для сноса самовольной постройки:

  • отсутствие прав на земельный участков
  • нарушение при возведении технических регламентов, иных требований в области строительства, создающих угрозу или вероятность ее возникновения здоровью и безопасности широкого круга лиц
  • несоблюдение сроков строительства и их существенное нарушение

СПОСОБЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ
самовольной постройки

 

Административный

только для самовольных построек, не нуждающихся в официальном вводе в эксплуатацию

Судебный

В случаях, предусмотренных законом

Механизмы легализации самостроя
с 04.08.2018 г.

 

Снос самовольной постройки

Приведение в соответствие всем установленным требованиям

Механизмы легализации самостроя с 04.08.2018 г.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Условия оформления самовольной постройки в собственность

  1. наличие у лица прав на земельный участок, допускающих строительство на нем этого объекта;
  2. на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям
  3. сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан
 Перечисленные условия должны быть все в совокупности!!! 

Требовать сноса самовольной постройки вправе:

  • Прокурор
  • ОМС
  • Правообладатель участка
  • Лицо, права и интересы которого нарушены

нажмите на баннер для перехода к семинару

Судебная практика

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:  Определение Верховного Суда РФ от 31 мая 2016 г. N 18-КГ16-48

при отсутствии разрешения на строительство суду кроме проверки факта обращения застройщика за получением разрешения на строительство (ввода в эксплуатацию), также необходимо установить основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил и правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешений. Указанные обстоятельства являются важными для разрешения таких споров.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 декабря 2017 г. по делу N А57-30538/2016

формальное обращение за разрешением на строительство и на ввод спорного объекта в эксплуатацию уже после окончания проведения работ по строительству перед подачей иска в суд, не свидетельствует о добросовестности действий общества.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает застройщиков от обязанности выполнять установленные законом и иными НПА правила и условия возведения объектов недвижимости (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.10.2018  по делу N А70-17408/2017)

само по себе предостережение прокуратуры не могло являться законным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Частью 6 ст. 55 ГрК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 ноября 2018 г. по делу N А19-22970/2017

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может быть отменено если у объекта отсутствует  самостоятельное хоз. назначения и признаки объекта гражданского оборота (наличие у этих объектов признаков сооружений вспомогательного использования)

регистрация права собственности на спорные объекты, не является препятствием для рассмотрения судебного дела и сама по себе не свидетельствует о незаконности оспариваемых ненормативных актов об отмене разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Постановление Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 14 мая 2020 г. по делу N А16-3070/2019

… истец в установленном законом порядке отказ администрации не обжаловал. Сведений о необоснованном отказе в выдаче разрешения истцом суду не представлено.

… если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ (пост. Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09).

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 июня 2018 г. по делу N А57-18537/2017

положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект

п. 28 Пост. Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами

Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 309-ЭС16-5381 по делу № А71-15106/2014. То, что органы МСУ выдали разрешение на строительство объекта на ЗУ, где невозможно его возведение, не устраняет запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами.

Собственник должен снести самострой, если он выходит за границы арендуемого земельного участка.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2.04.2019 по делу № А40-47925/13

сам по себе факт исключения из ГПЗУ информации об охранных зонах объектов культурного наследия не означает, что на территорию планируемого строительства не распространяются ограничения, установленные в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Таким образом, несоответствие проектной документации требованиям к строительству в границах зон охраны объектов культурного наследия, по мнению суда, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство спорного объекта капитального строительства.

Определение Верховного Суда РФ от 27 августа 2020 г. N 306-ЭС20-6483по делу N А55-35288/2018

уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) ОКС только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в ФЗ, к которым начало проведения строительных работ не отнесено.

начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии проектной документации требованиям, установленным градостроительным. регламентом, и возможности возведения на заявленном участке ОКС по представленному проекту. В случае положительного заключения законные основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствуют.

Кассационное определение Верховного Суда РФ от 13 февраля 2019 г. N 44-КГ18-32

нажмите на баннер для перехода к семинару

Администрация муниципального образования имеет право на иск на основании статьи 222 ГК РФ, но его нужно применять с учетом публичного интереса в создании социально значимого объекта.

Правомочие Администрации по распоряжению земельным участком, на кот. находится спорный объект, существует до момента разграничения государственной  собственности на землю. Орган МСУ, распоряжаясь такими земельными участками, должен действовать не только от своего имени и в своих гражданско-правовых интересах, но также и от имени и в интересах публично-правовых образований других уровней: Российской Федерации и субъекта Российской Федерации.

Администрация не обосновала, как публичный интерес будет защищен в результате сноса здания поликлиники.

Положения ст. 222 ГК РФ не исключают оценки поведения сторон с учетом ст. 10 ГК РФ. (Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2016 г. № 308-ЭС15-15458 по делу № А32-22681/2014; Постановление Арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 26.09.2016 г. по делу № А32-22681/2014)

Общий срок исковой давности, распространяющийся и на иски о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Орган исполнительной власти, на который  в силу закона возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, и которого для надлежащего осуществления этих обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, в связи с чем имеют возможность получать сведения о гос. техническом учете и гос. регистрации прав на спорный объект.

Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2019 г. N 305-ЭС19-18665 по делу N А40-116882/2017