Последствия отсутствия ПЗЗ

Отсутствие утвержденных органами местного самоуправления ПЗЗ влечет ряд негативных последствий, в числе которых:

1) запрет на предоставление земельного участка с основным видом разрешенного использования, предусматривающим строительство зданий, сооружений, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 14 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»);

2) запрет на выдачу разрешений на строительство (ст. 17.2 ФЗ от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»);

3) отсутствие возможности изменения вида разрешенного использования земельных участков (п. 3 ч. 1 ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).

Порядок подготовки ПЗЗ

Установлен статьей 31 Градостроительного кодекса РФ.

P осуществляется ко всей территории или к ее частям

P необходимо учитывать содержание документов территориального планирования, требования технических регламентов,

P необходимо учитывать сведения ЕГРН (с 01.01.2019),

P необходимо учитывать сведения, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (с 01.01.2019)

P заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц

P учет при разработке зон и градостроительных регламентов возможности размещения предусмотренных документами терр. планирования  объектов федерального, регионального и местного значения (за искл. линейных объектов) (п. 3.1 ст. 31 ГрК РФ)

P проект подготавливается специально назначенной комиссией, которая может выступать организатором общественных обсуждений или публичных слушаний при их проведении

P проверка проекта осуществляется органом местного самоуправления

Pпроведение общественных обсуждений и публичных слушаний (от 1 до 3 месяцев со дня опубликования Проекта), положительный или отрицательный характер — значения не имеет

Pесли не исполнен п. 3.1, то должны быть внесены изменения. Проведение публичных слушаний не требуется (п. 3.3 ст. 33 ГрК  РФ).

нажмите на баннер для перехода к семинару

Порядок подготовки и внесения изменений в ПЗЗ

PВ целях внесения изменений в ПЗЗ в случаях:

-несоответствия сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных зон, территорий;

-несоответствия установленных ограничений использования земельных участков и ОКС, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;

-установления, изменения, прекращения существования ЗОУИТ, установления, изменения границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;

-однократного изменения ВРИ без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС не более чем на 10%

проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ и подготовка заключения комиссии не требуются.

Влияние ПЗЗ и документов территориального планирования на вид разрешенного использования

Для чего нужно устанавливать вид разрешенного использования земельного участка?

  1. для установления его кадастровой и рыночной стоимости
  2. для обеспечения соблюдения основных конституционных (ст. 9 Конституции РФ), земельных и экологических принципов
  3. для наиболее эффективного использования всех качеств конкретного земельного участка с учетом его рельефных, климатических, экономических характеристик

 

Вид разрешенного использования ЗУ относится к его дополнительным характеристикам, которые должны содержаться в ЕГРН!!!!

НО! В судебной практике ему придется значение основной характеристики!

 

  • при образовании новых земельных участков — вид разрешенного использования должен соответствовать документам территориального планирования и ПЗЗ
  • учет санитарно-защитных зон
  • возможность возведения ОКС
  • на площадь предоставляемого земельного участка, необходимого для использования определенных объектов недвижимости (напр., ст. 39.16, 39.18 Земельного кодекса РФ).
  • возможность изменения вида разрешенного использования
  • возможность привлечения к административной ответственности (например, по ст. 7.1, 8.1, 14.28 КоАП РФ)
  • на расположение границ муниципального образования
  • на расположение красных линий, которые необходимо учитывать на стадии размещения и строительства объекта, в т.ч. охранные зоны водных объектов или линейных объектов питьевого водоснабжения
  • на сроки исполнения обязательств в рамках арендных отношений при использовании земельных участков для целей строительства
  • на наличие размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства и реконструкции (доп. ст. 38 ГрК РФ)

нажмите на баннер для перехода к семинару

Изменение вида разрешенного использования

Пункт 3 статьи 37 ГрК РФ.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 13 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ)

Арендатор земельного участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

 

Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого ЗУ в силу п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ недопустимо; действия по изменению вида разрешенного использования направлены на одностороннее изменение договорных обязательств в отсутствие на то предусмотренных законом или договором оснований; поскольку арендатор в силу закона не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Комитет изменить вид разрешенного использования ЗУ по своему выбору, оспариваемый отказ Администрации в предоставлении муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования соответствует нормам земельного законодательства и не нарушает прав и законных интересов арендатора.

(Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2017 N 308-КГ16-19663 по делу N А63-9616/2015)

Пункт 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)